Aufgepasst beim Immobilienkauf in Portugal!

Unglücklicherweise herrschte in den letzten Jahren in Portugal ein skrupelloser Immoblienhandel, was dazu führte, dass einige Portugiesische Verkäufer und in- und ausländische Käufer um beträchtliche Geldsummen betrogen wurden. Die Aktivitäten dieser nicht lizenzierten Makler wurden nun als illegal erklärt, trotzdem aber führen diese weiterhin ihre Tätigkeiten aus und berauben die Unvorsichtigen und Unwissenden. Wenn Sie mit solchen Maklern oder Firmen Geschäfte machen und dabei etwas schief läuft, haben Sie unter Portugiesischem Gesetz kein Recht auf Anspruch aus dem daraus entstandenen Schaden.

 Um sich selbst zu schützen, ist es wichtig, folgende  Ratschläge zu befolgen:

• Arbeiten Sie stets nur mit vom Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário (IMOPPI) lizenzierten Immobilienmaklern, die im Besitze einer Identitätskarte und einer echten und gültigen Lizenznummer sind. (Einige Makler, wie  bekannt wurde, fälschten die Lizenznummern.) Fragen sie deshalb jeweils nach der Nummer und lassen Sie sich diese zeigen. Und im Zweifel, notieren Sie sich die Nummer und kontaktieren Sie IMOPPI, diese werden sie für Sie überprüfen.

Merke: Websites, die angeben lizenzierte Firmen zu sein, müssen dies nicht notwendigerweise auch wirklich sein– schauen sie nach der Lizenznummer und überprüfen Sie diese mit dem IMOPPI.

• Treffen Sie sich stets mit einem Immobilienmakler in dessen lizenziertem Geschäftssitz oder Geschäftsräumen. Es ist Immobilienmaklern untersagt, und somit illegal, in Bars, Privaträumlichkeiten oder irgendwo anders Geschäfte abzuwickeln als in einem eigens dafür lizenzierten Büro oder Geschäftsstelle für das Immobiliengewerbe. Der Name der Firma muss klar sichtbar angebracht sein und ist gesetzlich daran gebunden die Worte "Mediação Imobiliária" zu enthalten (was  die Ausübung des Immobiliengewerbes bezeichnet).

• Der Geschäftssitz der Immobilienfirma ist gesetzlich dazu verpflichtet ein Beschwerdebuch zu besitzen - "Livro de Reclamações", welches klar sichtbar und zugänglich sein muss. Jede in diesem Buch vermerkte Beschwerde muss vom Immobilienmakler innerhalb von 5 Tagen nach dem Eintrag an das  IMOPPI weitergeleitet werden. Dies ist ein wichtiger Schutz für den Kunden und deshalb sollten Sie stets überprüfen ob das Buch vorhanden ist.

• Immobilienanwerber oder "angariadores" sind in der neuen Gesetzgebung ebenso eingeschlossen. Alle  Immobilienanwerber sind verpflichtet eine Identifikationskarte bei sich zu tragen, welche dessen Name, Foto und die Identität der Immobilienfirma, für welche sie arbeiten, aufzeigt. Immobilienanwerbern ist es gesetzlich nur erlaubt für eine Immobilienfirma zu arbeiten. Jeder Immobilienanwerber der diese Kriterien nicht erfüllt, arbeitet illegal.

Wenn Sie diese Ratschläge beachten und befolgen, sind Sie vom Gesetz her geschützt, und können sich in sicheren Händen wissen. Sie können sich auch sicher sein, dass die Besitzer der jeweiligen Immobilie, die Sie besichtigen, mit Fairness behandelt werden, und dass diese die Immobilie wahrhaftig zum Verkauf anbieten wollen.

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Nun da Sie Ihre Immobilie gefunden haben –

Ein Schritt um Schritt - Ratgeber durch den Kaufprozess bis hin zum Abschluss.

• 1
  Als erstes brauchen Sie eine Steuernummer (Número Fiscal de Contribuinte).Diese Nummer werden Sie in allen ofiziellen Transaktionen in Portugal gebrauchen. Jeder Erwachsene ist verpflichtet eine solche Steuernummer zu besitzen. Der Prozess, diese zu erhalten, ist einfach: Gehen Sie ins örtliche Steueramt (Repartição de Finanças) mit Ihrem Pass und nach Bezahlung eines kleinen Entgelds, wird Ihnen Ihre Nummer am Schalter ausgehändigt. Ihre Steuerkarte jedoch muss an eine Adresse in Portugal gesendet werden. Es ist gesetzlich legal, die Adresse eines Freundes Ihres Vertrauens, eines Immobilienmaklers oder Rechtsanwalts zu diesem Zweck anzugeben. (Erinnern Sie sich aber daran, die Adressänderung nach dem Umzug in Ihr Haus zu beantragen).

• 2
  Als nächstes brauchen Sie ein Portugiesisches Bankkonto. Wählen Sie Ihre Bank nach denselben Kriterien aus wie in Ihrem Heimatland (Lage, Öffnungszeiten, Bedingungen und Konditionen der Bank usw.).  Es ist auch ratsam nach einer Bank Ausschau zu halten, die Deutsch oder eine Ihnen geläufige Sprache spricht, da dies die Kontoeröffnung und die alltäglichen Bankgeschäfte wesentlich vereinfacht. Die Bank nimmt als erstes Ihre Wohnadresse auf, und fragt nach Ihrem Pass, Steuernummer, Geburtsurkunde, Arbeitsverhältnis und üblichen Zahlungen und Rechnungen. (Diese letztgenannten Punkte können nachgereicht werden, falls Sie nicht alle Papiere mitgebracht haben sollten). Um die sofortige Kontoeröffnung zu ermöglichen brauchen Sie etwas Geld, um dieses auf Ihr Konto einzuzahlen. Sobald wie möglich sollten Sie genügend Kapital auf Ihr Konto überweisen, um Ihre Anzahlung zu decken, falls Sie einen Vertrag des Kaufversprechens unterzeichnen.

• 3
  Suchen Sie sich einen Anwalt (Advogado). Ein guter Anwalt ist unentbehrlich – offensichtlich brauchen Sie einen Anwalt, der Ihre Sprache spricht, ausser Sie sprechen fliessend Portugiesisch, oder aber haben einen Übersetzer zugezogen. Das beste ist es, wenn Ihnen der Anwalt empfohlen wurde – nicht alle Rechtsanwälte sind notwendigerweise Spezialisten im Kauf von Immobilien.                                                                                                                                                                

Eine andere Möglichkeit besteht darin, sich einen Solicitador zuzuziehen, der ein professioneller Vermittler ist und in der Câmara dos Solicitadores eingetragen ist. Die Aufgabe Ihres Anwaltes ist es folgendes zu tun:

• Im Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial) zu überprüfen, ob der Verkäufer aktuell im Besitz der Immobilie ist und diese somit legal verkaufen kann, mittels Einblick in eine Kopie der Escritura (Urkunde) oder in einen Auszug aus dem Grundbuchamt (Certidão do Registo Predial).
• Zu überprüfen, dass keine familiären Erbschaftsinteressen am Kaufobjekt mehr anhaften – z.B. Enkel die später mit einem rechtlichen Anspruch auf eine Landparzelle in Erscheinung treten.
• Das Bestehen eines Rechtes von Dritten an der Immobilie durch Überprüfung auszuschliessen (z.B. Zugangs- oder Zufahrtsrechte durch Ihr Land), und abzuklären, ob irgendwelche Gebäude oder Strassen in Ihrer Nachbarschaft geplant sind.
• Zu vergewissern, dass keine ausstehenden Steuern, Hypotheken und anderwärtige Rechnungen an der Immobilie haften. Eine Certidão de Registo Predial, ausgehändigt durch das örtliche Grundbuchamt, kann Ihnen bestätigen, ob dies der Fall ist.
• Kontrollieren, ob alle Bauzertifikate in Ordnung sind. Häuser die seit Dezember 2003 gebaut oder verändert wurden, sind verpflichtet eine 'Ficha técnica de habitação' zu haben, ein äusserst informatives Dokument, welches alle Einzelheiten des Baus der Immobilie aufzeigt. Dieses Dokument sollte Ihnen und/oder Ihrem Anwalt durch den Besitzer zur Verfügung gestellt werden und eine Kopie sollte die Câmara Municipal (örtliche Gemeinde) besitzen. Häuser die nach 1951 gebaut wurden, brauchen eine Licença de habitabilidade oder Cédula de habitação, welche bescheinigen, dass die Immoblie als Wohnhaus dient. Häuser, die vor 1951 erbaut wurden, brauchen ein Zertifikat vom Grundbuchamt.
• Anfordern der Caderneta Predial auf dem örtlichen Steueramt, welche den Steuerwert der Immobilie (Valor tributável) aufzeigt.
• Überprüfen ob das Vorkaufsrecht der Nachbarn Exercício de Direito de Preferência, falls anwendar, ausgeführt wurde. Diese Bedingung trifft nur auf Landstücke (prédio rústico) oder 'urbane Parzellen'  (z.B. Gebäude die zu Wohnzwecken genutzt werden könnten) auf einem Landstück (prédio misto). In diesen Fällen, müssen die an das zum Verkauf stehende Landstück angrenzenden Nachbarn von Rechtswegen informiert werden, um diesen das Vorkaufsrecht zu ermöglichen. Wird dies nicht getan, bleibt das Vorkaufsrecht dieser auch nach dem Besitzerwechsel weiterhin bestehen.
• Wenn nötig durch eine Vollmacht in Kraft treten. Um eine solche Vollmacht auszustellen, begeben Sie sich in Begleitung Ihres Anwalts und eventuell eines Übersetzers in ein Notariat, wo das Schriftstück aufgesetzt wird und bezahlen dort eine Gebühr. Hiermit ist Ihr Anwalt nun berechtigt, sowohl den Vertrag des Kaufversprechens (Contracto de Promessa de Compra e Venda) als auch die schlussendliche Verkaufsurkunde (Escritura de Compra e Venda) an ihrer Stelle zu unterzeichnen, wenn es Ihnen nicht möglich sein sollte selbst zu erscheinen.
• Aufsetzen des Vertrages des Kaufversprechens (falls erwünscht) oder Beratung zum direkten Kauf, falls Sie diese Möglichkeit gewählt haben.

• 4
  Falls sie vorhaben Ihre Immobilie zu bauen oder zu vergrössern, brauchen Sie von der Câmara Municipal (örtliche Gemeinde) den Erhalt eines Reports des Planungsstatus (Parecer de Câmara) und eine Nutzungslizenz (Licença de utlização). Diese Papiere  werden Ihnen sämtliche örtlichen Planungseinschränkungen aufzeigen, die relevant sein können.

• 5
  Versichern Sie sich, dass Ihre finanziellen Vereinbarungen und Vorkehrungen in Ordnung sind, bevor Sie mit dem Vertrag des Kaufversprechens fortfahren. Ist Ihre Anzahlung einmal gemacht, ist dieser Schritt nicht mehr rückgängig zu machen, es sei denn, dass der Verkäufer seine Meinung geändert hat oder nicht zum Verkauf erschienen ist.

• 6
  Stellen sie den Vertrag des Kaufsversprechens (Contracto de Promessa de Compra e Venda) zusammen mit dem Verkäufer auf. Obwohl es von Rechtswegen nicht obligatorisch ist diese Stufe zu durchlaufen, ist es dennoch die Norm, und es ist ratsam sich einen Anwalt zu Hilfe zu ziehen um den Vertrag aufzusetzen. Beim Unterschreiben des Vertrages bezahlen Sie dem Verkäufer eine Anzahlung (üblicherweise 10%) und beide Parteien haben sich hiermit zum Akt des Kaufes, beziehungsweise Verkaufes verpflichtet. Der Preis und das Datum des Verkaufsabschlusses werden zu diesem Zeitpunkt vereinbart. Wenn der Käufer nach diesem Zeitpunkt  vom Kauf zurücktritt, verliert dieser seine Anzahlung (ausser der Vertrag hat eine vorher spezifizierte Klausel,  welche die Annulierung  rechtfertigt – Zum Beispiel wenn die Begutachtung oder Inspektion einen unbefriedigenden Bericht ergibt. Wenn aber der Verkäfer vom abgemachten Geschäft zurücktritt, muss dieser dem Käufer die doppelte Summe der Anzahlung bezahlen.

• 6
  Schliessen Sie den Verkauf ab, indem sie eine Escritura Pública de Compra e Venda (öffentliche Kauf- und Verkaufsurkunde) machen. Dies findet zu einer zuvor festgesetzten Zeit im Notariat, in Gegenwart des Notars und aller interessierten Parteien (oder durch bevollmächtigte Vertretung) statt. Sie müssen Ihren Pass bei sich tragen, damit Ihre Identität überprüft werden kann. Es wird von Rechtswegen gefordert, dass Sie verstehen was Sie unterschreiben, wenn Ihnen die Escritura zum Durchlesen ausgehändigt wird. Falls Sie nicht der Portugiesischen Sprache mächtig sind, oder Ihre Sprachkenntnisse nicht ausreichen, brauchen Sie jemanden der Ihnen als Übersetzer beisteht. Beide Parteien, sowohl Verkäufer, wie auch Käufer, unterschreiben die Escritura und Sie begleichen sowohl den restlichen Kaufpreis als auch die angefallenen Notariatskosten.

• 7
  Registrieren Sie die Immobilie auf Ihren Namen so schnell wie möglich auf dem Grundbuchamt (Conservatória do Registo Predial), mit Hilfe einer Kopie der Escritura und der Caderneta Predial (Steuerbescheinigung der Immobilie), welche Sie vom Steueramt (Repartição de Finanças) erhalten, und bezahlen Sie anschliessend die anfallenden Kosten für die Registrierung. Es ist ebenfalls wichtig, dass das Steueramt über das neue Besitzverhältnis der Immobilie informiert wird, und dass es ihr Gesuch zur Steuerfreiheit des IMI erhält, falls dieses zutrifft. Dies beendet den Kaufprozess.

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